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不動產租賃   (下)
        來源: 澳門日報          發佈時間:2018-11-19          流覽次數:45
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不動產租賃   (下)

    不動產租賃   (下)

    上周本欄談及有關不動產租賃方面,第13/2017號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度的新規定已於今年2月18日生效。當中主要包括租賃合同的簽名須經公證認定,即“認筆跡”、出租人在租賃關係存續期未滿三年時不得單方終止租賃合同等。此外按照法律規定,出租人必須為租賃合同繳納印花稅,才可辦理“認筆跡”手續。今天本欄會繼續為大家介紹有關內容。

    (四)是否只有最初訂立的租賃合同要“認筆跡”,而租賃合同續租或者在租賃期滿前修改條款則毋須“認筆跡”?

    租賃合同續租的情況有兩種:第一是租賃雙方當事人協議續租;其次,是按《民法典》第1038條的規定,當租約期滿,租賃雙方均沒有在期滿前按約定或法定的時間及方式提出單方終止時,租約便會自動續期,續期的期間與合同的期間相同;如該期間超過一年,則續期的期間為一年,但雙方可另有協議(比如雙方可協議續期兩年、三年等)。

    第13/2017號法律沒有就續租的情況專門規定是否要“認筆跡”,我們認為須視乎實際的情況而定,即如續租時沒有修改任何條款(例如,只有租賃起始日和終止日的改動),則當事人毋須再辦理“認筆跡”手續。然而,如續租時涉及修改租賃合同條款,例如在續租時有租金調整,我們認為這屬於一種新的協議,則在該協議上的簽名仍須辦理“認筆跡”手續。

    同理,如在租賃合同未到期前雙方協議修改租賃合同條款,例如調整租金,則亦須辦理“認筆跡”手續。

    至於在新法生效前訂立的租賃合同,如在新法生效後出現上述情況,其處理方法亦一樣。例如,在續租時出現上面提到的涉及條款的修改(例如加租),則同樣須將該續租協議上的簽名“認筆跡”。

    值得一提的是,由於租賃合同經“認筆跡”後,會為雙方當事人提供更大的保障,因此,建議無論任何情況,尤其是出現疑問時,最好辦理“認筆跡”的手續。

    (五)租賃雙方當事人協議“退租”(在租賃期滿前雙方協議廢止租賃),有關協議是否必須作成書面,而有關協議書的簽名又是否要“認筆跡”呢?

    根據《民法典》第1016條的規定,租賃雙方可在合同期內隨時協議廢止租賃合同,例如一年期間的租賃合同,其中一方當事人在租賃期過了四個月便向他方當事人提出擬終止租賃,而他方當事人又表示同意,則雙方即可達成“退租”協議,終止該租賃合同。租賃雙方當事人原則上可自由選擇訂立“退租”協議的方式,例如口頭或書面協議皆可,但該條規定了以下三種情況則必須以書面方式訂立“退租”協議,包括:該退租協議未被立即執行(例如約定承租人於翌月底才交還有關物業)、在協議中訂有補償性條款(例如約定一方要給予他方當事人若干金額作為提前終止租賃的補償),以及在協議中訂有其他附加條款(例如約定承租人必須搬走某些物品)。由此可見,有關條文只規定在何種情況下協議須以書面方式訂立,但對於以書面方式訂立的協議卻並無規定當中的簽名必須要“認筆跡”,亦即當事人可自行決定是否將有關文書的簽名“認筆跡”。

    當然,如果“退租”協議文書的簽名有“認筆跡”,確實會帶來一定的保障。首先,經“認筆跡”的私文書較未經“認筆跡”的私文書是有較高的證明力,而且按照經第13/2017號法律修改的《民法典》第1015條的規定,如果不動產的租賃合同的簽名有“認筆跡”,而其後雙方協議“退租”時又將協議文書的簽名“認筆跡”(包括“當場認定”或“對照認定”),則在退租協議被違反時(例如約定承租人在翌月底須返還有關物業但卻沒有返還),出租人便可將有關租賃合同作為返還租賃物的“執行名義”,直接向法院提起強制執行程序,從而能更快速地收回有關物業。

    (如對本欄有任何意見,請致函宋玉生廣場398號中航大廈21樓法務局法律推廣及公共關係廳或電郵89872233@dsaj.gov.mo,並註明姓名及地址。)

    (法務局  供稿)



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