香港樓市步入寒冬

    自九月以來，香港樓市持續降溫。十一月房屋成交量按年下跌53.7%至2,635宗，為一六年三月以來最低水平。根據美聯物業資料顯示，十一月一手樓的銷售量亦跌至一六年第一季以來最低。另外，十月新批按揭貸款連續第二個月錄得環比跌幅，並按月下跌4.7%至一七年十二月以來最低。再者，十月整體房價指數連跌第三個月，按月下跌0.5%，並較八月達到的歷史高位回落2.1%。截至十二月二日，中原地產公司的CCL指數（追蹤二手樓價）則連跌十周至三月以來低位。種種跡象反映曾經過度熾熱的樓市已悄然步入寒冬。

    G20峰會後，中美貿易停戰的消息或為樓市帶來短暫支撐。然而，展望未來，本欄認為樓市將依然面臨較大的下行壓力，主要受到數項因素的影響。第一，未來利率逐步上升的預期可能持續打壓房屋需求。九月香港銀行業開啟加息周期後，近期的年末效應再度推升港元拆息，並可能驅使部分銀行進一步上調最優貸款利率12.5個基點。

    第二，股市出現調整，令財富效應減退，並打擊部分潛在買家入市的意慾。儘管中美貿易戰停戰的消息及美聯儲局釋放鴿派的訊號，帶動恆生指數反彈，但本欄認為港股上升空間有限，因為美國穩健的基本面將支持美聯儲局維持漸進加息的步伐，而中美雙方在科技方面的分歧則可能使中美貿易談判困難重重。

    第三，受到中美貿易戰、中國跨境資本流動管理及中國經濟增長放慢的影響，內地投資者對香港房屋的需求有所轉弱。十一月價值高於1,000萬港元的私人住宅成交量連跌三個月，且按年下滑59%至一六年三月以來最低的477宗。

    第四，就內部因素而言，一九年施政報告公佈後，市場預期公營房屋的供應量將逐步上升。因此，部分房屋需求或逐漸從私人房屋市場轉移至公屋市場。在此情況下，本欄預期短期內小型單位（十月價格由歷史高位回落3.6%）將面臨更大的調整壓力。

    總括而言，本欄認為樓市將進一步降溫。其中，房屋成交料在未來數季保持淡靜。直至一九年底，整體房價指數則可能由歷史高位下跌約15%。

    華僑永亨銀行經濟師李若凡