領展基金轉型成長

    領展為房地產基金，業務主要投資於香港、上海及北京，物業類型為非住宅類別，包括商場、車位、寫字樓、街市、食檔及停車場，全部由領展管理有限公司管理。以市值計是現時亞洲區內最大型的房產基金，並透過投資、翻新及物業管理等令旗下物業資本增值，作為長線投資策略。

    2016/2017年度集團收益升5.9%至約93億元，股東應佔溢利增9.6%至約179億元，可分派收入穩升，總額升9.3%至50億元。

    從業務分部看，年內物業市值變動增2.1%至約115億。零售物業部分收益貢獻較大，升4.3%至約70億元，分部溢利增5%至約53億元；物業組合整體租用率維持高位於96%，零售租金按年增4.2%，公司物業組合以面向大眾市場必需品行業為主，抗壓力較強。考慮到香港零售業應已觸底，年內物業續租租金加約23.8%，租金收入前景樂觀，惟續租加幅應漸減慢。停車場部分收益增5.1%至約20億元，分部溢利增8.1%至約14億元；車位市場供不應求，每個泊車位每月收入按年增10.7%至2,239元。

    公司不斷優化物業組合，通過出售相對低效益的商場，套現進行再投資或回購基金單位，以提供長期增長動力，上年度公司以24%溢價共出售14個項目。近年公司發展已不局限於香港和持有商場組合，一方面投資發展香港寫字樓以滿足有關熾熱需求，有關項目一九年落成，並落實已獲租客預租。另一方面加大投資內地一線城市商業物業，上年度內地物業收益貢獻度估計約6%，本年收購廣州商場後將進一步提高，平衡地區分佈多樣性，內地三個商場佔公司物業總值約8.8%。

    預計兩個新收購項目和續租租金升幅將帶動收益，本年基金可分派收入可保持約10%增長。留意近期股價已反映公司價值。目前美國國債孳息水平相對偏低，建議於相對低位分階段吸納。

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