關於夾心階層住房方案的思考

    新冠疫情重創全球經濟，但各地樓市普遍沒有出現與實體經濟相應跌幅，澳門情況也不例外。正在諮詢的夾屋方案，對尚未置業的家庭及青年居民無疑是喜訊。

    夾屋適用對象是本次諮詢重點，若從構建置業階梯角度，能同時兼顧收入水平超出經屋申請上限的人群，以及部分合資格申請經屋的中上收入居民的定義較能回應社會訴求。若循此定義選擇文本上較寛的收入限制，月收入介乎三萬八千九百一十元（低於經屋上限百分之五十）至九萬三千三百八十四元（高於經屋上限百分之二十）的二人或以上家庭可申請夾屋，意味夫婦均處於工作收入中位數、月入四萬元的中等收入家庭都能受惠。至於月收入低於三萬八千九百一十元的家庭，則較適合申請經屋。另一方面，若按文本另一定義選項，明確區分夾屋與經屋申請資格的話，意味月收入低於七萬七千八百二十元的家庭就無法受惠夾屋，只能申請經屋，如此經屋排序較後的中上收入家庭或淪為“夾心中的夾心”，離置業目標更遠。

    因此，若夾屋的適用對象能兼顧部分合資格申請經屋者，應可為不少中上收入居民提供新的置業選擇。但從分流經屋需求及置業階梯角度看，則還需要進一步思考未來夾屋與經屋之間的關係。經屋、夾屋適用對象部分重疊顯然是較現實選項，但應否容許居民同時申請經屋、夾屋？若容許，同時符合經屋、夾屋申請資格的居民，必然有人會以碰運氣的心態同時申請兩者，這樣以夾屋分流經屋需求的效果就會減弱，更會衍生額外的行政成本及造成資源錯配。反之，若限制同時符合兩者資格的居民亦必須在經屋、夾屋之間二擇其一的話，其自會按經濟能力及實際需要作出理性選擇。例如，願意負擔較高樓價的夾心階層，會選擇購買質量較優、轉售限制較少的夾屋；希望以較低樓價置業的夾心階層，則會選擇購買質量一般、轉售限制較嚴的經屋。如是者，即使夾屋、經屋的適用對象部分重疊，只要兩類房屋的定價與產權限制等透明清晰，市場自能調節分流兩者的需求。此外，在新修訂經屋法下，經屋實現去投資化，二手經屋只能以原價售回房屋局。經屋業主出售單位的誘因不大，長遠應思考如何創造條件讓經屋業主有過渡至夾屋的可能性。例如，對依法把經屋售回房屋局的居民，應考慮賦予其申請購買夾屋的資格，以打通置業的階梯。

    夾屋的定價與轉售限制亦廣受關注。夾屋定位是經屋與私樓之間緩衝類型房屋，故其售價與配置亦應在兩者之間。新的經屋訂價機制需要考慮批地溢價金、建築成本及行政成本，推算經屋售價將接近私樓均價的近五成水平，而夾屋售價必然高於經屋，因此夾屋的售價定為相鄰區域私樓均價約六成至七成水平應較為合理。另外，若容許二手夾屋日後免補地價在私人市場流通的話，則應設定相應較高的一手售價及較長的禁售期，以減低炒賣圖利空間。禁售期後的轉售範圍，除只限於永久居民外，更應只限於沒有物業、符合“夾心階層”定義的居民，使夾屋永遠只能在“夾心階層”中流轉，逐漸形成一個名副其實屬於夾心階層居民的夾屋市場，類似新加坡組屋市場。取得方式方面，不論計分制或抽籤制，都應加入核心家團優先的元素，或為核心家團預留較大比例配額，以回應其較為迫切的實際住屋需求。

    文本最後特別提到，夾屋的興建方式可由政府公開招標及監管，在設定合理利潤前提下鼓勵不同實體參與。公私合作模式既可加大興建房屋效率，亦確保樓價在合理範圍，同時減輕公共財政負擔，最終業界及居民都能受惠。若能撬動市場力量的槓桿，加快構建置業階梯，亦不失為多贏之策。

    澳門經濟學會    鄧卓輝