學者認仲裁難解租霸問題
倡設專門法庭修勒遷法增懲罰賠償阻嚇
“租霸”利用法律空子佔業主便宜，現行法律欠缺有效方法根治，一直困擾業主。《修改民法典不動產租賃法律制度》法案建議引入仲裁機制解決租賃爭議及“租霸”問題，澳門法制研究會會長陳華強認為仲裁可行性不大，除探討實體法的修改，建議修改勒遷之訴條文及調整《民法典》中租賃制度的執行名義，令遇上“租霸”的業主能夠有效及快捷地收樓。
樓管仲裁中心零個案
陳華強指仲裁在本澳並不普及，樓宇管理仲裁中心成立至今未有個案，除消費爭議仲裁中心外，本澳其他仲裁中心基本上沒有案件。尤其遇上“租霸”，很少人會自願參與仲裁。若強制仲裁則失去仲裁的真正意義。若政府引入強制仲裁及由政府全權管理仲裁中心，可設立類似香港土地審裁處的政權機構。
大律師潘愛兒同樣不認同引入仲裁機制解決租賃爭議，指其他範疇的仲裁結果亦沒有太大成效，仲裁未必能解決租賃糾紛。建議研究在法院設立專門法庭，以及修改勒遷之訴條文，加快程序進程，令業主更快收回物業。
業主一旦遇上“租霸”，可透過勒遷之訴趕走“租霸”及獲取賠償。但勒遷程序冗長，陳華強表示有長達十年以上才解決有確定判決的勒遷程序，傳喚已花大量時間。因此建議由司法人員直接傳喚，在不動產內找不到被告時，將傳喚批示張貼於不動產門外連續五個工作日，則視為已接收傳喚；或規定警察部門有權力及義務作出這方面的傳喚。不過，此做法減少保障承租人，以及增加相關人員的工作量，必須充分討論。認為可將勒遷之訴列為緊急程序，但這樣會增加法官負擔及影響其他案件。
他說，參考美國加州的簡易驅逐程序，若承租人拒絕搬離房屋，出租人可向法院提起非法逗留之訴，通常尤指承租人非法使用租賃房屋的情形，最快可在提起訴訟的第十七天後收回物業，平均時間約四十八天。
面對“拖子訣”拒遷的“租霸”，陳華強指現實中出租人很難證明他們的具體損失，故設置懲罰損害賠償，懲罰惡意拖延的承租人，賠償出租人相關期間的雙倍、甚至三倍租金，以收阻嚇及懲罰之效。亦建議增加不動產出租的執行名義，以便可以更直接提請執行程序，最後在實質的問題上適當調整。
租金調整制干預市場
對於法案建議設立租金調整法定機制，確保租金調整合理，潘愛兒認為機制可應用於居住用途的租賃上，但實際操作仍需深入探討，如租賃期規定兩年，即只能限制業主第二年加租，相信有業主情願終止合約，將物業出租予他人，變相弄巧反拙。亦反對將機制用於商業租賃及自由職業租賃，認為會干擾自由市場，訂立固定的百分比更方便直接。
本報記者 蔡小姍 報道