城規師指涉公權力取私產
舊區重建業權比例須慎處
【本報消息】小城多個舊區急須重整，社會有呼聲希望“舊區重整法”的業權同意比例等內容斬件立法。城規師林翊捷主張，相關法律涉及以公權力取私產，鄰近地區皆有出現“逼遷”爭議，縱使問題急切亦須小心審慎，要建立審核機制，保障居民權益。
社會期盼多時的《舊區重整法律制度》草案，去年因與“城規法”、“文遺法”及《土地法》的部分內容重疊而遭到撤回。特首崔世安上月在競選政綱中提出，以都市更新的概念推進舊區重整。
我城社區規劃合作社成員、城市規劃師林翊捷認為，都市更新與舊區重整概念類似，皆旨在賦予舊區新動力使其重新發展。
外地盡量原區安置
他指出，過去歐美地區的重整操作模式一般為“賠錢”、“遷人”、“拆屋”三步曲，雖看似簡單，但做法治標不治本，“舊區居民多數係基層、弱勢，付唔起貴租，所以先一直留在較破落地區，賠錢之後，佢哋又走到另一舊區。”居民的生活質素並無提升，且建立多年的鄰里關係在搬遷過程中成為過去式，令居民處境更差。故西方國家到後期強調“保障居民生活素質”、“盡量原區安置”及“合理補償”此三要素，以降低對該區居民的衝擊及影響。
在舊區重整法律問題上，業權人同意比例為當中重點，社會有聲音希望該法斬件上馬，提議先改業權同意比例，即只要八成業主同意便可重建整幢大廈（現時《民法典》規定，必須獲百分百業主同意才可啟動重建）。林翊捷主張，相關問題涉及以公權力取私產，必定要小心、謹慎，如何平衡少數居民價值是關鍵，亦難免會如香港、台灣般，出現逼遷等爭議，“即使九十九戶贊成，一戶反對，最後嗰戶一定會係被逼遷。呢個就涉及社會價值問題，係唔係少數人唔贊成就一定錯呢？唔一定。”
審核建築是否危殘
他強調，要建立審核機制，建築物必要先被確定為危樓或殘破，才能啟動重建工作，否則小市民的利益容易被騎劫，極為危險。“唔可以任何建築物都話八成業主贊成就重建，一定要有審核機制。如果唔係，只係落成咗三年、無穿無爛嘅建築，基於八成人某種價值，就變成搶奪咗兩成人嘅決定權，咁樣非常唔妥。”同時要向公衆、利害關係人解釋事件，縱使問題急切，亦必須審慎處理。
除法律配套、居民重建意願外，資金亦是不可或缺的重建因素。有聲音希望“政府出錢又出力”，惟重建一大廈成本以億計，本澳舊樓數千幢，若由政府出資似乎不可行。有人希望政府放寬大廈容積率，增加單位面積以“幫補”居民。然而本澳世遺景點衆多，周邊樓宇要限高，加上不少舊樓已用盡容積率，難再放高，亦降低了居民自行出資的動因。林翊捷認同現時舊區重整是困局，以澳門現時條件，重建工作多數只能由業主自行進行，但又並非每戶皆有能力承擔重建費用，使舊區重建難上加難。
林翊捷表示，重建雖是較徹底的手段，但其實以鋼筋及混凝土建造的樓宇，壽命一般可達五十年以上，部分房屋問題或可通過維修解決，故日常的維修保養及驗樓工作甚為重要，可保障樓宇結構安全。然而，如祐漢區舊樓存在的問題難單單靠維修“再頂多幾十年”，且無論是維修還是重建，皆涉及業主同意比例，法律仍是重要關卡。