English 香港站
職位類型:
  


【法律學堂】租賃
      作者:麥興業大律師     來源: 澳門人才網     發佈時間:11/11/2020 12:55:40 PM     流覽次數:1006
分享到:

1.          您好!麥律師,先前曾訪問過關於樓宇的核心問題,如買賣,物業管理的主題,現在想了解一些關於物業租賃方面的,因為據我所知,租賃糾紛在每一個地區都是一個普遍的衝突,您可以為讀者簡單介紹一下澳門的租賃制度嗎?

答:澳門的租賃法律制度載於民法典,民法典自99年生效至今,關於租賃制度並無作出過任何修改或優化,換言之,現行的租賃制度,可以稱未能有效適應現今社會的發展,而且,正因澳門的民法典大部分的規定都是繼受葡萄牙民法典的規定,因此,以往葡萄牙基於社會經濟背景的前提下,立法者偏向保護當時處於弱勢地位的租客,從而衍生的租賃制度相對側重於保護租客,才使現今很多出租人都會認為法律不公平。

 

2.   剛才按麥律師的說法,哪麼澳門的租賃制度如何體現出承租人較出租人優勢

答:正如之前所述,由於澳門的租賃制度載於澳門民法典中,從澳門民法典有關租賃的規範,你可以看得到某些保護租客的強行性規範,例如民法典第1004條,俗稱買賣不破租賃,意思是即使業主將物業出售或贈與予第三者,第三者會自動成為該物業現存的租約的出租人,不會因為業主變更而導致原業主與租客之間的租約失效。

       另外,還有一點許多人都忽略或不知的規定,便是民法典第1038條的規定,涉及物業的租約,儘管租約當事人之間協定租期為一年,假設將來租客在租期屆滿時拒絕搬遷,出租人亦不可要求或向法院請求勒遷租客,因為1038條的條文限制了出租人無權在不足2年租期的租約內行使單方解除權,所以現時很多業主都與租客約定租期一年,而在法律上,其實是必需租滿2年,出租人方可要求因租期屆滿而解除租約。

 

3.          麥律師,對於澳門的租賃制度,你認為應如何改善

答:毫無疑問,本人認為固然需要優先修改實體法,從根本制度改善以適應社會的發展,與此同時,亦需要從程序上改善,如設立專門的租賃法庭。正因澳門現時司法程序所需要的時間較長,案件並非一年,二年便可完全得到最終裁判,往往租賃糾紛開始時已經導致出租人產生損害,例如無法及時轉售,喪失取得高利潤價金的機會,又或者已經簽署預約買賣合同的人最終因無法交吉而引致定金賠償或降低價金,同時,司法程序緩慢導致出租人的利益及權利無法適時得到維護及保障,如果制度及程序上無法對侵害適時作出有效的保護,出租人便會對租賃制度產生不信任;另一方面,最近有社會聲音反映租金的上限不可超過行政長官核准的調查系數,本人對此不甚認同,此舉防礙資本主義經濟自由發展,倘政府介入私法範圍越多,個人的權利亦被犧牲更多,甚至更惡劣的結果是業主寧願閒置物業也不願出租,以免得不償失。

網站主頁  |   人才求職  |   企業招聘  |   培訓頻道  |   新聞中心  |   Talk853.com  |   Bid853.com  |   關於我們  |   聯繫我們
鄭重聲明 :本網只提供公司和求職者之間一個網絡交流平臺,不涉及任何公司與求職者之間的勞務關係.
未經澳門人才網同意,不得轉載澳門人才網之所有招聘及相關信息
Copyright© 2005-2021  澳門人才網(www.Job853.com). All rights reserved.    法律顧問:麥興業大律師樓
Powered by 澳門長江網絡有限公司(互聯網服務牌照01/2007)