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【法律學堂】買賣現樓注意事項
      作者:麥興業大律師     來源: 澳門人才網     發佈時間:11/5/2020 9:47:38 AM     流覽次數:1439
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1.   麥律師,您好! 今期的訪問內容是關於現樓的買賣問題,在澳門的物業買賣稅率方面,有沒有甚麼需要各位讀者注意的地方?

 

答:的確是有些地方是好多業主和買家在買賣時都沒有注意到的,例如:有一些內地的人士想在澳門購買住宅,以為與澳門居民購買住宅適用的稅率沒有不同,其實內地人士購買住宅是需要繳納樓價百分之十作為特別印花稅的。對於非住宅的物業,就沒有此問題。

另外,有一些業主,可能是在今年年初買入了一個單位,之後可能想換樓,於是打算在年尾出售現時的單位,在此情況,如果未過兩年,業主是需要繳納樓價百分之二十作為特別印花稅的,如果超過1年,但不過2年,便需要繳納樓價百分之十作為特別印花稅,一般來說,以上為較多市民不認知的地方。

 

2.   另外,麥律師,我想了解一下,在以前有好多買家都是同業主之間用一張紙寫明某某人將某某單位出售予某某,又或將某某物業作為借款擔保,甚至業主簽一張俗稱大授權的授權書予買家,就當完成了交易,請問這些情況會產生問題嗎?

 

答:在以往,民風較純樸的時候,人與人之間的信任相對是較大的,因此許多時候,一張紙張的約束經已足夠,當事人之間信守承諾,不會發生太多問題。現時,社會已經變得複雜,不能再單憑當事人之間簽一張紙張去期望對方會守信。

在此前提下,我們需要認識法律的知識,學會如何保障自己。返回到你的問題上,例如:當事人之間簽的一張紙,在法律上稱私文書,本澳法律規定,買賣不動產(即物業或土地),是需要以公證書的形式去訂立,即是要透過公證員(公證署)去繕立的,所謂契,即是由公證員繕立的買賣合同(公證書形式),而以物業作為借款的擔保,同樣法律規定了亦需要公證書形式,假如當事人之間僅私下用私文書去簽訂,效果是無效的,即得不到要求法院承認這個買賣,不能要求承認的結果只能是當雙方從未簽過一樣。

至於俗稱大授權的授權書,更加是不能作為保障的方式,以前的俗稱大授權的授權書是包括可雙方代理及不可廢止的權力,而現在,由於不可廢止需要繳納與買賣同等的印花稅,因為現在稱的大授權書只是可代表業主出售、抵押、出租、進行一般管理及特別管理等等而已。

雙方代理是獲授權人可以憑授權書既代表出售方,亦作為買方一人去簽訂整個買賣合同,而不可廢止是授權人未經獲授權人的同意,不可擅自廢止授權書的效力。

以前,甚至現在,還有很多市民以為持大授權書便已成為業主,又或擁有業主的權力,其實是不正確的。如果你細心留意,你是以授權人名義去簽署或代表授權人去作出行為的,而不是以自己名義,因此,你所作出的效果並不是由你個人享有,而是歸入到授權人。例如:如果你持授權書代業主出售,買方支付予你的價金是屬授權人或原業主的,而不是你的,因此授權人事後是可追回的;另外,儘管你持的授權是不可廢止,但不等於業主就將他的權利移轉到你身上,授權書僅僅是賦予你可以行使業主因擁有權利而可行使的權力,因此,業主的權利沒有給予你。例如:業主可以授權予一百個人,之後業主可以親自去將其物業出售,不需其他獲授權人同意或認可。

 

3.   好的,了解,哪是否用公證書做的買賣合同就已經足夠保障呢?

 

答:還不是,在澳門,有一個政府部門叫物業登記局,這個部門的存在,是為了公開物業的狀況,盡量確保交易安全。因此,儘管形式上符合公證書的要求,還需要向物業登記局作出登記,否則如果業主是一屋多賣,而你又沒有登記,後的買家登記了,而你因為沒有登記,你與業主之間的買賣合同對第三人而言等於沒有簽過,因為你沒有登記,第三人根本不知你原來之前已經購買了,所以此時法律會選擇保障有登記的買家。

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