1.          麥律師，今次訪問的主題是關於物業管理的問題， 好多時候，一些新業主在購買物業後，才發現原來前業主欠繳一些有關物業的費用，如管理費，樓宇維修費等，請問新業主對於管理費及樓宇的維修費是否需要負責？

答：業主，即分層建築物所有權人，對於分層建築物的共同部的權利是不可以放棄，除非業主放棄其單位的所有權，因此只要是單位的業主，就必然屬共同部分的權利人，兩者之間的關係不可以分離。所以按照《民法典》第1323條的規定，業主不可以聲稱放棄共同部分的權利而不承擔共同部分之保存或收益所必要之開支。

       至於管理費，在學說上屬於具有流動性質的屬物債權，但與分層建築物的維修費有區別，例如：如原業主在出賣單位時，已經欠交一筆管理費，亦欠繳分層建築物的維修費，則新業主購入時，只需承擔欠繳的維修費而無費承擔管理費，因為管理費是誰享益就由誰負責，而維修費則是依附單位，誰享有單位的業權便由誰負責。

   所以，新業主應該只需要對原業欠繳的維修費負責，而無需對欠繳的管理費負責。

2.   另外，亦都想問問麥律師，相信在日常生活中，好多小業主，不論是住宅或商鋪的業主，都會對管理公司的管理費的金額有爭議，甚至商鋪的業主往往會認為自己無享用過大廈的電梯服務又或其他公共部分，因而拒絕繳交管理費，在此情況下，是否可以拒絕？

答：儘管剛才講到在新舊業主的情況下，新業主無需對舊業主欠繳的管理費負責，但不代表在你這個問題的情況下，無享用過管理公司的服務又或其他公共部分可成為業主拒交管理費的正當理由，因為支付共同部分的費用是屬各業主的義務，且不可放棄，因此，無論如何，無享用過大廈的電梯服務又或其他公共部分不構成拒絕繳交管理費的理由。

3.  對於一些俗稱“唐樓”的分層建築物，通常都不會有管理公司管理，而是可能由某一單位中的業主負責清潔服務及簡單維修等，一般來說，各業主都會向該業主支付小額費用作回報，但倘發生有業主拒交，認為大家之間沒有合同關係，而且對於樓宇乾不乾淨也沒有所謂，則對於負責清潔及維修的業主可以如何處理？

答：在法律上，有一種制度叫無因管理，便是應對此種情況的制度，一般來說，要構成無因管理，第一，管理人無得到事主的許可，第二，管理人管理的是事主的事務，第三，管理人的管理是為著事主的利益及為事主計算，只要符合這三個要件便是無因管理，構成無因管理的效果是管理人可以要求被管理人給回管理人所作的開支及法定利息，以及賠償倘有之損失。好多大廈的管理公司通常在無簽訂合同的情況下，都是以此制度去追回管理費，但至於最後能否成功都是取決於具體情況。