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夾屋的定價方式
        來源: 澳門日報          發佈時間:2020-10-28          流覽次數:52
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夾屋的定價方式

澳門科技大學可持續發展研究所 劉成昆


劉成昆

    夾屋的定價方式

    澳門回歸以來,整體向好的同時亦凸顯了若干結構性矛盾,房屋的供求便是其中備受關注的問題。住房關乎民生,安居方能樂業,特區政府為此多方努力,無論是對私人樓宇市場的調控,抑或是增加公共房屋供給,在滿足很大一部分需求的同時,仍有較多的住房需求在翹首以盼。

    是次政府跨部門小組出台的《澳門夾心階層住房方案》諮詢文本,提出階梯房屋的置業組合方案,即包括社會房屋、經濟房屋、夾心階層住房(簡稱“夾屋”)、長者公寓及私人樓宇的一攬子住房供應計劃,以期細分住宅市場,分層匹配需求。此住房組合運作順暢與否,取決於有一個完善而規範的市場,而市場的有效則在於定價機制的合理。

    社會房屋租而不售,重在紓困,現已恆常申請;經濟房屋以成本定價,綜合土地溢價金、建築成本和行政費用,且轉售僅限於政府,雖成內循環但覆蓋面廣。

    長者公寓亦是租而不售,需求對象特別,替代功能優先,社會保障性質明顯;私人樓宇則由“看不見的手”的自由市場定價,價格升中有波動。

    作為正處於公開諮詢階段的夾屋,其定價機制如何釐定?

    首先,夾屋介乎經濟房屋和私人樓宇之間,其定價的邊界條件理應落在相鄰區域市場下經濟房屋與私人樓宇價格之內。夾屋是特區政府撥出公共資源支持的、屬於私人樓宇性質的住宅,社會普遍對公共資源的有效利用具有較高期望,因此夾屋定價之高低與其作為私樓屬性所附加的限制性條件存在權衡取捨關係,即定價較低而偏向經濟房屋需受更加嚴格的禁售期和使用限制,若受限條件較少、有更大選擇空間則偏向私人樓宇而可能定價較高。

    其次,基於夾屋定價的邊界條件位於經濟房屋與私人樓宇價格區間,夾屋的具體定價方式既有別於經濟房屋修法後採取的成本法,也必然異於選取比較同區位、其他條件近似的私人樓宇的市場法。若以成本定價,則價格中會缺失區域差異等因素,容易引致區位較好的住宅單位備受歡迎,反之則無人問津的不平衡情形,從而會造成另一種不公平;若完全按市場定價,則難以符合夾心階層的購買能力,顯然會失去夾屋是具有限制條件的私樓的本義。因此夾屋定價可依據其毗鄰區域市場其他條件相似的私人樓宇市場價折扣的方式。

    再次,夾屋市場定價的折扣率選擇可依據市民購買力逆推所得。如參考香港的居屋,其定價採取評估市值乘以折扣率出售,而折扣率按照市民收入的承擔能力作出推算,即至少百分之七十五推售的居屋單位,可讓入息水準達非業主住戶每月收入中位數的家庭動用不超過其入息的百分之四十作銀行按揭供款。

    但香港居屋每年的折扣率可能發生變動,從操作便捷和利於對比選擇的角度,夾屋市場價的折扣率可採納固定方式。參考香港居屋近年的折扣率,再結合澳門夾屋的定位來看,可考慮七成左右的固定折扣率。

    最後,需要說明的是,夾屋是一項新的置業選擇,其需求人群界定仍需社會公開諮詢討論,這就像金融市場上創新出的一個新的金融產品,市場並不能馬上知曉其需求而透過供求定價,而是採取投資組合的方式,將新產品複製成其餘已知定價方式的現有產品,利用有效市場的無套利條件求出。類似地,對夾屋定價按照相鄰區域私人樓宇市價折扣率的方式是否合理的驗證,應置於澳門社屋、經屋和私樓及長者公寓組成的本澳住宅市場以及包括橫琴“新街坊”的粵澳區域合作更大的房地產市場組合中綜合考量。

    澳門科技大學可持續發展研究所  劉成昆



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