回歸前徵用逾二萬平米私地未登記吃大虧
中院：政府須還地兼賠巨款
【本報消息】終審法院院長辦公室訊：甲公司（原告）針對澳門特別行政區（第一被告）和當時的民政總署（第二被告）向初級法院民事法庭提起訴訟，請求法院確認其對一幅位於氹仔高勵雅馬路、雞頸馬路、徐日昇寅公馬路附近，總面積達24,498平方米的農用土地擁有所有權，判處兩被告向其作出返還，並對其多年來因無法使用土地而遭受的損失作出賠償。兩被告提出答辯及反訴，請求法院宣告相關土地屬特區公產，繼而註銷一九九七年之後的所有物權移轉登記。
百年前徵地無登記
經調查證據，法院查明：一九一三年，乙通過購買取得了涉案土地並進行了物業登記。一九一八年，當時的澳門政府徵用了涉案土地，以便在此修建一個射擊場，然而卻一直未作登記。一九九四年，澳門政府在涉案土地上修建了通往友誼大橋的馬路，佔地面積共計4,235平方米。一九九七年五月，通過一份在葡萄牙里斯本第四公證署作出的確認繼承人資格公證書，乙的遺孀丙以及丙的兩名繼承人丁和戊先後通過繼承取得了涉案土地，並在本澳進行了物業登記。一九九七年八月，己公司從丁和戊處購得涉案土地並登記。一九九九年，民政總署佔用了涉案土地的一部分，在上面存放輪胎。二○○五年，甲公司從己公司購得涉案土地並登記，但卻一直無法利用土地，因為土地外面設有圍牆並被鎖起來，鑰匙由民政總署持有，禁止其他人進入。二○○八年，民政總署又開始佔用涉案土地的其他部分，在上面修建了棚屋、簷篷等。原告曾於二○○九年一月要求民政總署於當年三月九日前返還土地，但遭拒絕。
地被轉售買家索償
經審理，初級法院認為，涉案的土地應分成兩個部分來看待：關於其中被澳門政府用來修建公共道路的面積為4,235平方米的部分，由於公共道路是公物，屬於非通融物，因而這個部分無疑已經成為了澳門特區的公產，不可能再被私人擁有；至於餘下的20,263平方米，這個部分因在一九一八年被當時的政府徵用而成為了特區的私產，但由於政府沒有作出物業登記，而且也從未主張過對土地的所有權或是要求取得人向其作出返還，因此原告在從己公司購入相關土地時對於土地已被徵用並不知情，且原告的取得登記（二○○五年九月二十日）早於被告提出反訴的日期（二○一○年三月廿三日），這樣根據《民法典》第284條第1款、第2款和第4款的規定，原告作為善意第三人便取得了對這個部分的所有權。由於第二被告拒絕向原告返還土地，導致原告無法將土地出租以賺取利潤，因此理應對其遭受的損失作出賠償。基於此，初級法院裁定原告提起的訴訟部分勝訴，確認原告對於涉案土地中20,263平方米的部分擁有所有權，同時判第二被告將這個部分返還給原告，並向其支付45,064,560澳門元（自二○○九年三月九日起至二○一四年十一月九日為止的租金賠償）以及自二○一四年十一月十日起每月702,460澳門元的租金賠償，並附加法定利息；另外，裁定涉案土地中用於修建公共道路的面積為4,235平方米的部分為特區公產，並命令對相關地籍圖和物業登記作出更正，駁回了雙方的其他訴訟請求。
原告和兩被告均不服，向中級法院提起上訴。
中院合議庭在審理案件後指出，政府為公共用途而徵用私人土地，必須作出物業登記才能對抗第三人。本案中，原告在購入相關土地時，它確定登記在出售人己公司的名下，且在購入後進行了登記，因此享有來自物業登記的所有權法定推定。由於未發現乙的繼承人取得相關土地所憑藉的確認繼承人資格公證書有任何不規範之處，而在土地的物業登記上並沒有任何關於土地被徵用的記載，況且有關地籍圖也顯示相關土地為私有財產，因此原告沒有過錯，是善意第三人，應根據《民法典》第284條的規定而受保護。原審法院裁定原告為涉案土地中20,263平方米的所有權人，同時判第二被告向原告作出返還並賠償相關租金損失是正確的。
政府理虧故需賠償
然而，關於涉案土地中面積為4,235平方米的部分，合議庭指出，這個部分已被修建成公共道路，根據“公共工程不可觸碰原則”和澳門《民法典》第326條及第327條的規定，不可能要求第一被告作出返還，但基於第一被告存有過錯，即在工程開始前沒有向相關登記局查詢土地的所有權歸屬，仍然有義務給予原告相應賠償。因此，原告的上訴理由成立。
檢院代政府再上訴
綜上所述，中級法院裁定原告的上訴勝訴，兩被告的上訴敗訴，除了維持第二被告須將面積為20,263平方米的土地返還給原告，並向其支付45,064,560澳門元和自二○一四年十一月十日起每月702,460澳門元的賠償的裁決外，還就涉案土地中面積為4,235平方米的部分判處第一被告向原告支付30,275,000港元（相當於31,183,250澳門元）的賠償，並附加自傳喚之日起計算直至完全支付為止按法定利率計算的利息。
檢察院（代表澳門特別行政區）已提起上訴。
參閱中級法院第532/2015號案的合議庭裁判。