都更需注意三對平衡關係
二、澳門都市更新立法中公共利益與私人產權保護之間的平衡機制。綜觀世界各地城市更新立法可以看到，公共利益是城市更新正當性所在，但同時必須充分保障私人財產利益。例如，德國城市更新以充分尊重德國公民的個人財產權為前提，只有在私有財產權的行使可能不符合甚至損害大眾公共利益的情況下，才能對私人財產權施加干預，但必須按照《建築法典》的規定對遭受干預的權利主體提供幫助及補救措施。
香港的城市更新有非常細緻的拆遷安置補償辦法和標準，盡可能做到公平客觀。當業主不得不服從公共利益放棄物業時，市建局會以抽籤選取有估價資格的機構或在補貼適當費用情況下，允許業主自行選擇估價師評估物業價值作為參考，通過這些方式最大程度地保障私人利益。台灣地區的《都市更新條例》第一條規定“為促進都市土地有計劃之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。”可見，都市更新必須滿足公共利益需求。
澳門的都更諮詢文件中也提到謀求公共利益為首要原則，同時確保平衡利益原則。“在實施都市更新時，須確保倡導及保障公共利益，確保考量在實施都市更新時所涉及的各種公共利益，以及平衡有關的公共利益與私人利益，實施各種利益的共贏，並確保因實施都市更新而利益受損的利害關係人獲得合理、適時的金錢或實物賠償、補償及資助。”這段話比較清晰地表明了澳門政府在處理都市更新問題時的基本原則和立場，符合世界發展趨勢。然而，公共利益是非常不確定的概念，在具體的立法實踐中仍有必要細化和明確內涵。根據澳門社會實際情況，都市更新中的公共利益立法至少需要考慮以下內容。
其一，可以在都市更新的專門立法中明確列舉規定啟動更新實現公共利益的實質要件。例如，規劃區內絕大多數建築物嚴重衰敗通常被視為啟動都市更新的重要前提，可以根據現時的技術水平和長遠發展規劃，制訂更詳細、科學合理的“衰敗”內涵，杜絕因為理解分歧而造成的都更阻滯。
其二，突破公共利益與私人利益二元對立的傳統觀念，充分發揮公眾參與在公共利益界定中的功能。公共利益一詞重心在於“公共”，“公共”是一個整體而非個體性質的概念，“公共”可以通過人的想像而無限誇大和膨脹，成為壓在個人身上的一個沉重的幻影。
從社會功利主義角度看，並沒有甚麽外在於私人利益之上的公共利益，公共利益就是私人利益之和，是一個個具體個體的利益之和。在現代民主社會，代議制比較好的實現了功利主義意義上的公共利益追求，因為多數主義規則决定了由選舉產生的議會代表必須也只需要代表多數人的利益。在這個意義上，我們只能期望多數議員所通過的法律代表多數人的利益，而不是所有人的利益。
因此，如果我們認為經過民主程序而生效的法律自然代表“公共利益”，那麽這種“公共利益”也至多是多數人的利益；強求它代表全體人的利益，只能是一種不切實際的奢望。為了補强多數决規則的缺漏，應當允許並協助公民個人積極參與公共利益的討論，同時爲公民提供充分且便捷的爭議處理機制，保障所有人的基本利益不因“公共利益”而被遮蔽，使得多數人的利益（“公共利益”）和少數人的權利最終獲得協調與統一。
其三，正確理解與認識基本法中私人財產權保障條款，切實實現私人財產權的有效保障。從文本上看，澳門基本法中涉及私人財產的條款至少有第六條、第三十一條和第一百○三條，共同組成私人財產權保障的基本法保障之網。其中，第一百○三條是比較具體地針對徵用及其補償的規範，應當認真分析與解讀，為澳門都市更新工作順利展開提供基本法保障。
最值得關注的是，這些條款中多處出現“依法”二字，這裡的法是指澳門立法會制訂的法律還是也包括行政法規等其他規範性文件？一般而言，為了實現公共利益而對私人利益加以限制，必須通過法律進行，但是為了實現公共利益對私人利益加以補償或其他利益給付的內容則可以通過低位階的法規進行，更好地實現法治主義精神。
三、澳門都市更新中依法行政與行政自由裁量的平衡問題。依法行政是指行政執法機關行使行政權力、管理公共事務必須有法律授權並依據法律、法規的規定。這是現代法治國家政府行使權力時普遍奉行的基本準則。都市更新會對更新地區及其鄰近土地、建築物的權利主體利益造成重大影響，牽涉主體衆多，利害關係複雜，必須在廣大公民積極參與之下，達成共識，制訂法律，嚴格依法行政，才有可能提高都市更新的認受度。長期以來，澳門公共行政具有依法行政的優良傳統，但是依法行政不等於行政僵化，換言之，適度的行政自由裁量也是有必要的。
法律的穩定性、現實的複雜性、立法者的局限性以及法律條文表述的概括性决定了行政權力中自由裁量權存在的必然性。尤其是都市更新中，每個地塊、建築物、業主的具體情况都不盡相同，法律難以窮盡都市更新過程中可能遇見的各種情形，因此，行政機關必須依照法律所確定的原則、目的、精神、範圍和幅度，在實施過程中，基於客觀實際情况，通過主觀的合理判斷做出靈活選擇，不能簡單地將問題歸咎於“法律沒有規定”等藉口。
都市更新是世界的潮流和趨勢，不同的國家和地區根據自己的具體情况實施了多種形式的都市更新計劃，雖然各具特色，但是都以增進與實現公共利益爲核心目標，都對衰敗的社區進行了拆遷與重建。澳門可以在吸收和借鑒的基礎上，通過專門立法爲特別行政區設計出更爲合理有效的都市更新方案，爲澳門居民提供更加舒適宜居的環境。
（下）
李燕萍