都更對保障業主利益的思考
近日《澳門都市更新法律制度》諮詢文本正公開諮詢，儘管政府多次強調會充分保障私有財產權，尤其確保受影響的業主得到合時合適的保障，但坊間仍對此有不同意見和憂慮，筆者認為其最主要的原因在於：政府的上述承諾能否真的透過諮詢文本中提到的補償方案得以實現。
舊區居民手上只有一套“唐樓”，呎數大不，價值不高。諮詢文本描述的補償方案，無論“樓換樓”，還是現金補償，大家都害怕最後會於事無補，要麼舊屋折價不夠換成新屋，要麼到手的現金補償根本不足以在市場上再次置業。
這種憂慮當然有其道理，畢竟都市更新是為了讓居民過得更好，而不能讓居民的生活變差。但事實上，這似乎是有些過慮了，因為諮詢文本在保障業主利益方面並非如某些人所言一般內容空泛或不全面。舉例來說，我們會發現，諮詢文本提及現金補償時，其中計價方式就是按照劃一樓齡來計算舊樓價值，或者在舊樓價值基礎上再加算一定比例的額外補償金額。這其實和香港市區重建中採用的方法幾乎一樣。香港在推動市區重建的過程中，會為受重建影響的業主提供現金補償，其金額為被市區重建局收購的住宅單位的市場價值，同時再加上一項特惠津貼，該津貼相當於鄰近地區一個樓齡假設為七年而面積相若的重置單位價值的差價。換言之，不論樓齡多舊，業主都能按新樓價值的標準收取現金補償，自然不存在權益受損一說。
至於“樓換樓”，即使是社會最議論紛紛的費用承擔問題，實際上政府代表在解說時亦表示最後並非一定會發生業主分攤建築費的結果。假設單幢樓宇由業主自發重建，而該地段有條件放高，增建的單位完全可以彌補重建費，而不用業主自掏荷包。至於都更公司開展的片區式重建，其實本身不涉及重建費用分攤，而是涉及雙方如何協商補償的問題。都更公司進行片區重建前，首先要從該片區內所有業權人手上收購業權。在這個過程中，雙方有商有量，業權人完全可以按照自己的意願要求都更公司提供適合自己需求的補償方案，可以是直接換回一間新屋，亦可以是“樓換樓”加金錢補償，或者只要金錢補償。只要都市更新法律制度能夠確實保障協商程序的公平性，“低價售樓”的情況就不會出現。
另一方面，雖然諮詢文本在補償措施的設計上給出了相當多的選項，看似各種排列組合混雜，似讓人“無從落筷”，但這並非壞事，倒不如說反而是能更好地保障舊區居民的利益。因為每一個城市更新項目都面對着數量眾多的舊區居民，彼此的利益訴求不盡相同，所在區域本身也有其自身的特點，故需要因應當地實際情況作出適當的配合和考慮。若採取單一的補償措施或機制，反而會剝奪居民選擇未來生活的自由，讓想回遷的人回不來，又或者強行挽留了想離開的人。所以，要有效推動都市更新，其中一項核心內容當然是對業主提供多種多樣的補償措施供選擇，就不同個案安排不同的處理方法，不能單靠“樓換樓”或者只有現金補償一種選擇，而應該是靈活多樣而且存在混合使用的可能，由業主按照自己意願和自身情況決定選擇何種補償措施。讓業權人有越多的選擇空間，業權人就越有可能找到最符合自己利益的方案。
就現階段而言，諮詢文本不可能將“樓換樓”所有可能出現的重建方式、地段狀況和條件、業主可能有的意願，以及相應的“樓換樓”結果逐一列出，但另一面看，這些空間恰恰可以留待社會各界和市民大眾發表自己的意見和想法，讓社會可以就各種可能的情況加以討論，並提出更多操作層面的意見和建議，以期在最大限度上凝聚社會的普遍共識和期望。
舊區居民一直希望政府能夠早日開展都市更新的立法工作，使都市更新的法規政策早點出台，讓他們可以真正看到改善居住環境的曙光，所以現在《澳門都市更新法律制度》公開諮詢正是契機，讓每一個人有機會向政府說出自己的所需所想。儘管社會大眾對諮詢文本有不同意見及想法，但無論如何，筆者認為，現時諮詢文本的內容基本反映政府在推動都市更新所提出的建議方向，社會大眾可以踴躍就諮詢文本提出的或沒有提出但與都市更新相關的議題進行討論，只有提高社會對諮詢文本的參與度，未來的都市更新制度建設才可以更貼合社會大眾所想和所需，才能夠得到社會大眾普遍的接受和支持，才真正能走出澳門自己的都市更新路。
曉 青