保障業權應平衡整體業主利益
林宇滔：不降百分比都更難奏效
【本報消息】都市更新公開諮詢或最快年底啟動。都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔指出，不降低重建業權百分比，看不到都市更新有成效。認同應保障業權，但需要平衡整體業主的利益。提到未必參考香港強拍房屋的做法，可透過強制仲裁機制保障小部分小業主的權益。
促仲裁找合理價值
都更會二○一七年已就重建業權百分比達成共識，建議按樓齡等條件把重建業權的比例由百分百降至九成及八成五的方案。但第五任行政長官賀一誠於競選期間卻提到“降低業權百分比易有爭議，強拍房屋又會衍生很多司法訴訟”，社會有聲音擔心在重建業權百分比上再拉鋸。
林宇滔認為，重建業權百分比可在公開諮詢時討論，但不降百分比，都市更新難以成功推動。他以過去幾年重建的大廈都有因未能取得百分百業權同意而拖拉的情況，認同應尊重小業主的權益，但當危樓亦需要百分百業權同意時，是否應思考降低重建業權百分比？
“到底係一個小業主的利益大，還是其他九成業主的利益大？好多嘢唔可以就咁講話保障業權比例，呢個保障都有一定的限度。我同意權益應該充分保護，但當中亦要整體利益（其他業主）得到平衡。”他認同澳門可以不強拍房屋，但可透過強制仲裁程序找出合理的價值，嚴謹地保障小業主權益。
按地積比應分三類
都更公司日前提到舊區重建的建築費用者自付。林宇滔認為，只講建築費用者自付容易令人對舊區重整政策有誤解。重建項目按地積比使用應分為三類，分別是有剩餘地積比的重建項目。例如福寧大廈，因有剩餘地積比，重建項目有盈餘，可以增加電梯，甚至可換更大的單位。
當年都更會討論賠償等問題時，討論到有剩餘地積比的項目，最少應有樓換樓的選項，以及合理賠償讓業主可以選擇買其他樓。根據早年前舊區重整諮詢委員會調查指出，住戶更願意有合理價格賣樓之後再買電梯樓。
等同地積比的重建項目，比如鉅富花園、明興樓，即使重建亦與原面積相若，需要給予建築費亦合理。按現時本澳最新的經屋項目計算，建築呎價為一千六百元，即一般五百呎單位的建築費為幾十萬元。
負地積比的重建項目，比如信達城商場新規劃條件圖的高度較現時低，林宇滔認為除非是強制重建，否則業主寧願繼續維修。對於等同地積比以及負地積比的項目，政府責任重大，要有誘因推動都市更新。
都更勿變地產項目
對於有剩餘地積比的重建項目，林宇滔談到，只要理順法律，已有業主及市場動力推動重建，都更公司應提供專業的顧問服務，包括協助制訂樓宇圖則、申請重建程序及招標等，以鼓勵業主自發重建。
他又相信地產商願意做有剩餘地積比的重建項目，但要留意避免都市更新日後成為地產項目。強調舊區重建以至都市更新唯一核心目標應是改善居民的生活質素。全球的都市更新項目佔整體樓宇市場比例亦不多，大部分樓宇仍需靠加強樓宇維修、安裝樓梯機及美化街區環境等優化。
他關注政府能否針對居住在唐樓的長者有特別的房屋政策。指出不少“三無長者”被排除在本澳公屋政策之外，批評政府邏輯有問題，政策應更多元。