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《分層建築物共同部分的管理法律制度》
        來源: 澳門日報          發佈時間:2018-10-22          流覽次數:61
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《分層建築物共同部分的管理法律制度》

    《分層建築物共同部分的管理法律制度》

    簡單管理制度中涉及在共同部分進行的工程    (一)

    第一四/二○一七號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》已於二○一八年八月二十二日生效。今次修法是在現行《民法典》中有關分層建築物共同部分的管理制度的基礎上,作出符合澳門特區現實情況的修訂,主要涉及完善“小業主大會”的召集制度和運作規則、調整通過“小業主大會”決議所需的份額、明確規定“管委會”的組成及作出法律行為的範圍、釐清“管委會”與提供樓宇管理服務公司的關係及權責,以及引入關於在樓宇共同部分進行工程的特別規則。

    之前本欄曾提及簡單管理制度中有關“小業主大會”、“管委會”、“管理公司”訂立提供樓宇管理服務合同等的規定。以下,將一連三集介紹涉及在共同部分進行的工程。

    一、第一四/二○一七號法律針對在樓宇共同部分進行的工程引入了甚麼新制度?

    按照過去《民法典》有關分層建築物的管理制度,涉及規範在樓宇共同部分進行工程的規定,包括第一三三四條(更新工程)、第一三三五條(更新工程之負擔)及第一三三六條(必要及急需之修補),而第一四/二○一七號法律所引入的新制度,主要涉及:(一)將“招牌或廣告的裝設”以及“在地面層獨立單位外牆作出的改善物”從“更新工程”的概念中獨立出來進行規範。(二)重新定義“更新工程”的範圍。(三)完善有關進行“必要及緊急的修補”的規定。(四)針對“在共同部分進行對使用獨立單位屬必要的工程”作特別規定。按照所引入的新制度,對於上述各類工程的進行,是否須獲“小業主大會”的決議通過,以及通過決議所需的票數份額都有不同規定。

    二、按照第一四/二○一七號法律的規定,裝設招牌或廣告是否須獲“小業主大會”許可?

    在樓宇外牆(地面層獨立單位的外牆及地面層以上的外牆)及地面層外牆前方的柱裝設招牌或廣告,一般須獲得“小業主大會”的許可方可進行。但針對裝設在地面層獨立單位的外牆的招牌或廣告,只要同時符合以下條件,法律例外地規定毋須經“小業主大會”許可。(一)有關單位不屬居住或機動車輛停泊的用途,例如有關單位屬商業用途的店舖。(二)所裝設的招牌或廣告只包含與在該單位所營業務、場所名稱、商業名稱、商標、運作及聯絡方式有關的資料。

    三、對於須獲“小業主大會”許可裝設招牌或廣告的情況,該許可實際上是要有多少“小業主”的贊成票?

    如涉及在樓宇外牆裝設招牌或廣告且不屬法律規定可免除“小業主大會”許可的情況,須至少取得樓宇總值超過百分之五十的贊成票。如涉及在地面層外牆前方的柱裝設招牌或廣告,則須獲出席會議的“小業主”過半數票通過,而該通過的份額至少須佔樓宇總值的百分之二十五。

    另外,如“小業主大會”欲廢止之前所作出的許可,同樣須遵守上述有關通過決議的票數要求。

    四、如何處理在第一四/二○一七號法律生效前已裝設的招牌或廣告?

    針對在第一四/二○一七號法律生效前,已在樓宇外牆或地面層外牆前方的柱裝設的招牌或廣告,該法律訂定了過渡規定,只要有關招牌或廣告在該法律生效之日,仍具備由民政總署發出且仍然有效的准照,則可繼續保留及獲得准照續期,而毋須遵守有關須獲得“小業主大會”許可的規定。但對於按新法的規定須獲“小業主大會”許可才能裝設招牌或廣告的情況,“小業主大會”仍可議決要求拆除或更換原先已裝設的招牌或廣告。

    有關如何處理在第一四/二○一七號法律生效前已裝設的招牌或廣告。在樓宇外牆進行工程有哪些限制。如果工程對他人造成損害,由誰承擔責任等的問題,請留意下集的介紹。

    註:本文內容主要參閱第一四/二○一七號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》的規定。

    (如對本欄有任何意見,請致函宋玉生廣場398號中航大廈21樓法務局法律推廣及公共關係廳或電郵89872233@dsaj.gov.mo,並註明姓名及地址。)(法務局供稿)



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