與市場掛鈎難發揮鼓勵推動都市更新成效
置換房宜參考市價優惠調整
【本報消息】政策研究和區域發展局訊：特區政府日前推出《都市更新暫住房及置換房法律制度》的公開諮詢，在諮詢過程中，居民踴躍發表意見，當中不少涉及到都市更新暫住房及置換房的價格訂定問題。
根據《都市更新暫住房及置換房法律制度》諮詢文本的表述，“暫住房的租金及置換房的售價，將參照市場上同等級樓宇的價格訂定。”對於將暫住房的租金及置換房的售價與市場價掛鈎，社會上有不同的意見，歸納而言主要有以下三個方面：
參照市場定價舊區居民無法負擔
首先需要指出的是，此次公開諮詢所討論的暫住房和置換房，是推動都市更新的鼓勵或優惠措施，其本身並非是舊樓拆遷重建的補償或安置措施。因為在都市更新過程中，受重建影響的業權人如何得到合理的補償和安置，是都市更新法律制度最核心也最具爭議的內容，還需要都市更新委員會作深入研究並由法律作出規範。
雖然受重建影響的業權人的補償及安置標準尚有待討論和制訂，但是只有當補償合理、能大幅改善原有居住環境時，受影響的業權人才可能接受。都市更新遵循的是自願原則，如果業權人不接受補償及安置條件，都市更新計劃必將無法推行。
受都市更新影響的業權人，如果在樓宇重建期間收取的安置津貼不足以在市場上租住同等或相若面積的房屋，或者收取的金錢補償不足以在市場上購買同等或相若面積的房屋，重建的吸引力將會大幅降低。業權人能夠收取參照市場價格的金錢補償和安置津貼，是推行暫住房和置換房的前提，因此不會出現無法負擔租金或樓價的情況。
參照市場定價會推高租金及樓價
雖然《諮詢文本》建議暫住房的租金及置換房的售價參照市場上同等級樓宇的價格訂定，但是在諮詢期間政府跨部門工作小組曾多次表示，“參照”並非等同市價，更不可能高於市價，因為只有當租金或樓價相對市價有一定的優惠時，才能吸引業權人租住或購買，暫住房和置換房才能起到鼓勵及推動都市更新的作用。
暫住房和置換房是為業權人在市場上租住樓宇或購買樓宇時提供多一種選擇，僅在具備房源時方可提供，而且對購買置換房的資格有嚴格的限制，因此業權人的補償和安置，可預見還是以私人房屋租售市場為主。由政府推出部分房屋供受影響的業權人租住或購買，相信不會因此而推高租金或樓價。
如何參照市價定價
根據《諮詢文本》的建議，暫住房的租金及置換房的售價由負責的公共實體參照市場價格提出建議，由行政長官以批示訂定。雖然暫住房的租金或置換房的售價參考市價，但應給予一定的優惠，否則難以吸引業權人租住和購買，未能發揮鼓勵及推動都市更新的成效；但是，由於業權人已經收取了合理的金錢補償或安置津貼，因此優惠幅度不可能過大，否則變成了雙重補貼、雙重優惠。
由於暫住房及置換房參照市場訂定價格，而房屋租售市場的價格處在不斷變化之中，每期暫住房的租金或置換房的售價都應該因應當時的市價作出相應的調整，因此參考經濟房屋及社會房屋法律制度的有關規定，建議由法律規範暫住房和置換房定價的原則和方式，具體的價格由行政長官批示訂定。