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《分層建築物共同部分的管理法律制度》
        來源: 澳門日報          發佈時間:2018-8-20          流覽次數:95
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《分層建築物共同部分的管理法律制度》

    《分層建築物共同部分的管理法律制度》

    簡單管理制度中關於“小業主大會”的規定(二)

    第一四/二○一七號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》將於八月廿二日生效。

    今次修法是在現行《民法典》中有關分層建築物共同部分的管理制度的基礎上,作出符合澳門特區現實情況的修訂,主要涉及完善“小業主大會”的召集制度和運作規則、調整通過“小業主大會”決議所需的份額、明確規定“管委會”的組成及作出法律行為的範圍、釐清“管委會”與提供樓宇管理服務公司的關係及權責,以及引入關於在樓宇共同部分進行工程的特別規則。

    上周本欄提及如何召集“小業主大會”、舉行“小業主大會”的程序、“小業主”授權他人出席會議等。

    五、由誰負責主持“小業主大會”的會議?

    在完成出席“小業主大會”會議的登記程序後,由出席的“小業主”以過半數票通過的決議從他們之中選出會議主席,以便由其負責主持會議、按所收到的出席名單及代理憑證來核實出席者的票數,是否足以通過議程中的決議,以及繕立會議錄。

    如有需要,會議主席可在出席會議的“小業主”中委任最多兩名秘書,以協助其執行職務。

    六、“小業主大會”可採用甚麼方式作出決議?

    “小業主大會”一般是透過選票,以書面投票方式作出決議。但“小業主大會”可議決或大廈規章可規定採用其他投票方式。例如電子投票或舉手投票,只要確保採用這些投票方式能確定每一出席或被代理的“小業主”的投票意向。

    七、會議當日是否要達到一定“小業主”的出席率方可舉行,否則便視作流會?

    第一四/二○一七號法律並沒有訂定可以舉行“小業主大會”會議所需的法定人數比例,但法律有訂定通過決議的法定份額。因此,我們認為應以此為準則,因為只有出席會議者的票數足以通過議程中的決議,舉行會議才有實際意義,也就是說,假如全部出席會議者都投贊成票也不夠決議所需的法定份額時,則會流會。

    八、第一四/二○一七號法律對通過決議的條件訂定了甚麼新規則?

    為配合澳門的現實情況,使“小業主大會”會議的召集及決議能更順利作出,第一四/二○一七號法律規定在一般情況下,“小業主大會”的決議須經出席會議的“小業主”過半數票通過,而且該通過的份額至少須佔樓宇總值的百分之十五,即對於出席的“小業主”,其投贊成票的票數須多於投反對票的票數,而且贊成票的份額至少須佔樓宇總值的百分之十五。

    值得指出,關於上述出席會議的“小業主”過半數票通過的問題,當中的“小業主”的票數,並不是以“每單位一票”的方式計算,而是按照該單位在樓宇總值所佔的比例計算,亦即是不同單位的“小業主”所持有的票數是不同的。

    簡單舉一例,假設某一樓宇只有“大單位”和“細單位”兩種戶型,“大單位”在樓宇總值所佔的比例正好是“細單位”的兩倍。假設“細單位”持有一票,那麼,“大單位”就會持有兩票。

    此例中,假如在一次“小業主大會”的會議上,只有一位“大單位”的“小業主”和兩位“細單位”的“小業主”出席,該大單位的“小業主”投反對票;另兩位“細單位”的“小業主”則投贊成票,那麽,由於兩票對兩票,已不符合通過決議的第一個條件,即不符合經出席會議的“小業主”過半數票通過的條件。

    除上述的一般規定外,針對以下事項,法律對通過有關事項的決議所需的票數份額作出了特別規定:(一)罷免管理機關成員,通過由共同儲備基金支付的開支,許可在樓宇地面層外牆前方的柱裝設招牌、廣告或廢止該許可,以及“小業主大會”單方終止提供樓宇管理服務的合同,須經出席會議的“小業主”過半數票通過,而該通過的份額至少須佔樓宇總值的百分之二十五;(二)許可在樓宇外牆裝設招牌、廣告或廢止該許可,以及修改大廈規章,須至少取得樓宇總值超過百分之五十的贊成票;(三)在共同部分進行更新工程,須至少取得樓宇總值三分之二的贊成票。

    至於如何製作“小業主大會”的會議錄、每次舉行“小業主大會”會議後,是否都需要向房屋申請寄存會議錄副本等問題,請留意下集的介紹。

    註:本文內容主要參閱第一四/二○一七號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》的規定。

    (如對本欄有任何意見,請致函宋玉生廣場398號中航大廈21樓法務局法律推廣及公共關係廳或電郵89872233@dsaj.gov.mo,並註明姓名及地址。)

    (法務局  供稿)



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