《分層建築物共同部分的管理法律制度》
簡單管理制度中關於“小業主大會”的規定（二）
第一四／二○一七號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》將於八月廿二日生效。
今次修法是在現行《民法典》中有關分層建築物共同部分的管理制度的基礎上，作出符合澳門特區現實情況的修訂，主要涉及完善“小業主大會”的召集制度和運作規則、調整通過“小業主大會”決議所需的份額、明確規定“管委會”的組成及作出法律行為的範圍、釐清“管委會”與提供樓宇管理服務公司的關係及權責，以及引入關於在樓宇共同部分進行工程的特別規則。
上周本欄提及如何召集“小業主大會”、舉行“小業主大會”的程序、“小業主”授權他人出席會議等。
五、由誰負責主持“小業主大會”的會議？
在完成出席“小業主大會”會議的登記程序後，由出席的“小業主”以過半數票通過的決議從他們之中選出會議主席，以便由其負責主持會議、按所收到的出席名單及代理憑證來核實出席者的票數，是否足以通過議程中的決議，以及繕立會議錄。
如有需要，會議主席可在出席會議的“小業主”中委任最多兩名秘書，以協助其執行職務。
六、“小業主大會”可採用甚麼方式作出決議？
“小業主大會”一般是透過選票，以書面投票方式作出決議。但“小業主大會”可議決或大廈規章可規定採用其他投票方式。例如電子投票或舉手投票，只要確保採用這些投票方式能確定每一出席或被代理的“小業主”的投票意向。
七、會議當日是否要達到一定“小業主”的出席率方可舉行，否則便視作流會？
第一四／二○一七號法律並沒有訂定可以舉行“小業主大會”會議所需的法定人數比例，但法律有訂定通過決議的法定份額。因此，我們認為應以此為準則，因為只有出席會議者的票數足以通過議程中的決議，舉行會議才有實際意義，也就是說，假如全部出席會議者都投贊成票也不夠決議所需的法定份額時，則會流會。
八、第一四／二○一七號法律對通過決議的條件訂定了甚麼新規則？
為配合澳門的現實情況，使“小業主大會”會議的召集及決議能更順利作出，第一四／二○一七號法律規定在一般情況下，“小業主大會”的決議須經出席會議的“小業主”過半數票通過，而且該通過的份額至少須佔樓宇總值的百分之十五，即對於出席的“小業主”，其投贊成票的票數須多於投反對票的票數，而且贊成票的份額至少須佔樓宇總值的百分之十五。
值得指出，關於上述出席會議的“小業主”過半數票通過的問題，當中的“小業主”的票數，並不是以“每單位一票”的方式計算，而是按照該單位在樓宇總值所佔的比例計算，亦即是不同單位的“小業主”所持有的票數是不同的。
簡單舉一例，假設某一樓宇只有“大單位”和“細單位”兩種戶型，“大單位”在樓宇總值所佔的比例正好是“細單位”的兩倍。假設“細單位”持有一票，那麼，“大單位”就會持有兩票。
此例中，假如在一次“小業主大會”的會議上，只有一位“大單位”的“小業主”和兩位“細單位”的“小業主”出席，該大單位的“小業主”投反對票；另兩位“細單位”的“小業主”則投贊成票，那麽，由於兩票對兩票，已不符合通過決議的第一個條件，即不符合經出席會議的“小業主”過半數票通過的條件。
除上述的一般規定外，針對以下事項，法律對通過有關事項的決議所需的票數份額作出了特別規定：（一）罷免管理機關成員，通過由共同儲備基金支付的開支，許可在樓宇地面層外牆前方的柱裝設招牌、廣告或廢止該許可，以及“小業主大會”單方終止提供樓宇管理服務的合同，須經出席會議的“小業主”過半數票通過，而該通過的份額至少須佔樓宇總值的百分之二十五；（二）許可在樓宇外牆裝設招牌、廣告或廢止該許可，以及修改大廈規章，須至少取得樓宇總值超過百分之五十的贊成票；（三）在共同部分進行更新工程，須至少取得樓宇總值三分之二的贊成票。
至於如何製作“小業主大會”的會議錄、每次舉行“小業主大會”會議後，是否都需要向房屋申請寄存會議錄副本等問題，請留意下集的介紹。
註：本文內容主要參閱第一四／二○一七號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》的規定。
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（法務局 供稿）