修改《民法典》不動產租賃法律制度（四）
第一三／二○一七號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度的新規定，已於昨日生效。是次修法主要包括租賃合同的簽名須經公證認定、出租人在租賃關係存續期未滿三年時不得單方終止租賃合同等規定，一連三周，本欄介紹了公證認定，即“認筆跡”的新規定，以及講解了相關租賃問題，現在繼續介紹有關內容。
十一、在不動產租賃合同的私文書上經當事人簽名後，是否可以直接辦理“認筆跡”手續呢？
不可以。因為根據第一七／八八／M號法律通過的《印花稅規章》及《印花稅繳稅總表》的規定，是必須先繳納租賃合同的印花稅才能進行“認筆跡”手續。首先，《印花稅規章》第六十九條規定，“執照及其他需課印花稅之文件，若未經適當地完稅，將不獲簽署生效。”那麽，租賃合同是否屬“需課印花税之文件”呢？《印花稅繳稅總表》第六條就規定了“以任何形式或依據作出的不動產租賃，按其涉及的金額繳納千分之五的印花税”。由該等規定可見，市民必須對租賃合同“先完稅，後‘認筆跡’”。事實上，即使在第一三／二○一七號法律生效前，如當事人要為租賃合同的簽名“認筆跡”，基於上述税務法規的要求，一直以來也是必先繳納印花税，才可進行“認筆跡”手續。
十二、新法規定，出租人在租賃關係存續期未滿三年時不得單方終止租賃合同，是否指租賃雙方須簽訂租賃合同至少三年？
不是。《民法典》沒有規定訂立租賃合同的最短時間，第一三／二○一七號法律對此亦沒有修改，因此，租賃雙方訂立的租賃合同期間，由雙方當事人決定，例如訂立一年或兩年的租賃合同等。
至於出租人不得單方終止租賃合同的規定，是指將《民法典》第一○三八條第二款原來規定的“如從不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足兩年，則出租人無權在期滿時單方終止合同”，由“兩年”延長至“三年”；換言之，按新法，即使最初訂立的租期少於三年（例如：只訂立了一年或兩年的租期），但只要承租人想在原訂的租賃合同期滿後繼續承租有關不動產，則由於實際租賃未滿三年，故出租人無權單方終止合同，而必須讓承租人繼續承租下去。
十三、承接上一問題，如果出租的物業易手，該三年的期間是否要重新計算？
按照《民法典》第一○○四條規定，如果所出租的物業已出售或贈與他人，原租賃合同的出租人身份，會由新業主（買受人或受贈人）繼受，換言之，租賃合同的權利義務，由新業主以出租人的身份行使及承擔，因此該三年的期間亦無須重新計算。
十四、上一問題所提到的新業主與承租人需要再“認筆跡”嗎？又如果他們想重新訂立租賃合同，該合同的簽名又是否要“認筆跡”呢？
關於第一個問題，我們認為是不需要再“認筆跡”。至於第二個問題，是需要再“認筆跡”的，因為假如再訂立的租賃合同有新的協議（正如在第二篇文章第7條所述）固然要再“認筆跡”，但即使沒有修改任何條款（例如，只有出租人身份的轉變），我們認為正如這個例子，由於新的租賃文書上出租人的姓名（簽名）已改變，故仍須辦理“認筆跡”手續。
十五、出租人在租賃關係存續期未滿三年時不得單方終止租賃合同，那麼，出租人如何才能加租呢？
根據《民法典》第九九九條的規定，由當事人協議調整租金（例如加租）的情況有兩種，一是在租賃合同內已預先訂明如何調整租金，其次是原先的租賃合同並沒有訂明，其後由租賃雙方透過另一協議訂定。
因此，能否加租關鍵在於租賃雙方是否能達成協議，不論是事前（在最初訂立租賃合同時已加入有關條款，例如訂明第一年租金若干，第二年租金若干）抑或事後（透過另一協議訂定）；值得一提的是，如果租賃雙方在訂立合同前後均沒有達成加租協議，而承租人在不同意加租或加租幅度下堅持要租住滿三年，那麽，出租人便不能調整租金了。
（如對本欄有任何意見，請致函宋玉生廣場三九八號中航大廈廿一樓法務局法律推廣及公共關係廳或電郵89872233@dsaj.gov.mo，並註明姓名及地址。）（法務局供稿）