租務常見問題
現今不少業主都會選擇將物業出租，從中獲取租金回報。上周本欄提及了有關租約終止方面的規定，今周會繼續為大家說明一些有關住宅和商舖租務方面常見的問題。
租約生效期間，業主可否單方面加租？
隨着近年本澳經濟的高速增長，帶動了物價上漲，受經濟影響下租金金額也逐步上升。因應市場上的升幅，有些業主可能想在租期未滿的時候，便單方向租客加租。其實有關加租方面，按照《民法典》規定，在租約生效期間，業主和租客一般只能按協議加租的方式，透過雙方同意下調整租金。
協議可以是“事前協議”或“事後協議”。事前協議主要是指在訂立租約時，雙方已就加租問題作出規定，例如訂明甚麼時候可以加租、加租加多少等，其後便按照租約中的規定而行。至於事後協議，是指當初在租約上沒有加租規定，雙方只是其後另外協定是否加租。因此如租約沒有任何加租條款，而業主又想加租時，只能透過事後協議的方式，即要取得租客的同意後，方可在租約生效期內加租。假如沒有以上的協議，業主便不能夠在租約生效期間，為了跟隨市場上的租金升幅而單方面向租客加租。
業主加租時，有沒有加租上限？
不論在租約期內協議加租，或租約期滿後調整租金，法律均沒有規定租金的最低及最高限額，對於加租幅度的多少，完全取決於雙方共識，由業主與租客自行協定。同樣地，法律對於初簽訂租約時租金金額的多少，亦沒有規定最低及最高限額，同樣是由雙方協議訂定。
業主在租約生效期間，可否單方收回物業？
基於不同原因，有部分業主可能會打算在租約生效期內收回物業。有關終止租約方面，《民法典》有“協議廢止”的規定，如果業主或租客一方提出終止租約，對方亦同意，不論租約是否到期，雙方都可按法律規定的“協議廢止”方式廢止租約。至於訂立方式方面，如協議不是立即執行，或協議中已訂有補償條款或其他附加條款時，協議便需書面訂立。
法律亦規定某些情況下，即使租約未到期，業主亦可解除租約，例如：租客不在適當時間和地點交租；租客將房屋用於不法用途；租客未經同意進行更改工程；租客未經許可將房屋全部或部分轉租或借出；租客將房屋用於非原定用途等情況。如業主提出解除租約，須向法院提起，經由法院命令解除。另外，《民法典》亦規定租約在某些情況下會失效，包括：租客死亡（但租客的親屬仍然居住於該房屋，則租約仍然生效），或法人消滅（例如租客為依法成立的公司或社團，而有關公司或社團已倒閉或解散）等情況。如果不符合以上所述情況，則業主不能在租約生效期間單方收回物業。
約滿後不續約，是否要提前九十日通知？
不論業主或租客，如想在租約期滿時不再“續租”，必須要提前一段法定時間以書面通知對方。至於具體提前通知的時間，根據租約期間或續期期間的長短而有所不同，假如租約期間或續期期間在三個月以下，法定提前通知時間為租期的三分之一；三個月或三個月以上、一年以下，法定提前通知時間為三十日；一年或一年以上、六年以下為九十日；六年或六年以上則為一百八十日。
不過，如果由業主提出單方終止租約，法律對於業主亦作出一個特別規定。如果由起租至租約期滿或續期期滿時不足兩年，業主不能向租客提出單方終止租約。相反，租客則不受這兩年年期的限制。例如，以一年的租約為例，由於業主不能在兩年租約期內提出單方終止租約，因此，如果租客亦想繼續租用該單位，除非雙方另有協定，否則租約會自動續期多一年。根據終審法院第五○／二○○七號民事上訴案件裁判中指出，如果業主想在兩年（或經續期至兩年）的租約期滿時才收回單位，則業主可在租約期滿之前九十日通知租客提出單方終止租約。例如租約由今年一月一日起開始至二○一五年十二月三十一日為期兩年，則至少須在二○一五年十二月三十一日之前九十日，以書面通知對方，便可在租約期滿時終止租約。
約滿後租客拒絕遷出，如何處理？
作為租客，除了有義務每月準時交租外，另一個很重要的義務，就是在租約完結後，將物業交還給業主。不過現實中，亦不排除有租客在租約結束後仍拒不搬走。遇到此情況，根據法律規定，業主可向法院提出“勒遷之訴”。
勒遷之訴是勒令租客遷出物業的訴訟，透過訴訟，業主除可要求法官作出命令租客遷出物業的判決外，更可同時要求法官就租客不願搬走而對業主造成的損失作出賠償。如租客未於租約完結時即時返還，業主就有權收取租客在堅持不搬走期間的租金作為損害賠償（如果租客返還物業後仍不支付有關賠償，業主更有權收取雙倍賠償）；如租客在指定期限內再不交還，法院更可因應業主的要求發出命令狀，以強制執行的方式收回物業。
不論業主或租客，預先了解有關租賃方面的法律規定，自然可避免日後出現不必要的爭拗，從而雙方都得到更大的保障。
註：本文內容主要參考《民法典》第1029條至1044條，《民事訴訟法典》第929條、第931條和第935條的規定。
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（法務局供稿）