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【法律學堂】購買樓花需注意事項
      Author:麥興業大律師     Source: 澳門人才網     Release Time:11/6/2020 11:07:44 AM     View Times:1454

1.          你好,麥律師!房地產市場一般分為二手樓及樓花,那麼購買樓花需要注意哪些事項?

答:所謂樓花,是指計劃興建、正在興建或已完成興建但仍未獲發有效使用准照的不動產;如屬以分層所有權制度興建者,則指仍未完成設定分層所有權確定登記的不動產,包括獨立單位。

在樓花法7/2013號法律承諾轉讓在建樓宇的法律制度生效之後,發展商如欲銷售樓花,是需要取得工務局發出的預先許可方可與小業主訂立預約買賣合同,否則有關預約買賣合同是無效。還需注意的是,即使取得預先許可後,與發展商簽署了預約買賣合同,該合同是必須經公證認定,俗稱認筆跡,否則亦是無效。

無效的效果是發展商需退還定金或樓款予小業主,小業主不可要求雙倍定金賠償或要求發展商與其簽署買賣合同,因此,在購買樓花時,必須注意會引致無效的情況。


2.          那當小業主與發展商簽署了預約買賣合同後,還有甚麼手續需要跟進?

答:在簽署預約買賣合同後,小業主是必須在簽署日起30天內將有關合同去申報並繳納財產移轉印花稅,以履行稅務責任,與此同時,還需在認筆跡日起30天內向物業登記局申請登記,否則逾期會遭受增加3倍的手續費。

 

3.          現在樓價那麼高,可能每個人都需要貸款買房,那麼貸款時我們需要注意哪些問題?

答:由於樓花是指有關樓宇未設定分層所有權,各獨立單位均未產生所有權,所以不可能即時將有關單位設置抵押權予銀行,因此向銀行貸款買樓花,銀行是需要與小業主簽署預約抵押合同,預約抵押合同旨在將來小業主與發展商簽買賣合同俗稱簽契時,必須同時簽署抵押合同將有關單位抵押予銀行作為債務的擔保,所以要注意無論在簽署三方約時,還是在將來簽契時,都必須有銀行、發展商及小業主共同參與,缺少任一方都可能無法完成最後的簽契手續


4.          想請問麥律師,假設發展商最後不願意與小業主簽契時,小業主有什麼方法可以保障自己?

答:按照現時的澳門法律制度,預約買賣合同是可以被特定執行的,假設發展商在將來沒有遵守所約定的期限內與小業主簽契,小業主可以透過法院要求法院作出一判決,以代發展商履行簽契的義務,即使合同有定金雙倍的賠償條款,也不阻礙小業主不要定金賠償而要求判處有關單位的所有權,換言之,小業主可選擇定金雙倍賠償或取得單位。現時樓花法強制買賣樓花需要登記,因此使發展商不能隨意再出售予他人,保障小業主在將來如發展商不履行承諾,亦可透過法院判決而取得有關單位。

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